Opodatkowanie sezonowego wynajmu pokoi i domków sezonowych

Opodatkowanie sezonowego wynajmu pokoi i domków sezonowych

„Nie taki diabeł straszny jak go malują" jak zapewnia naczelnik giżyckiej skarbówki Alicja Klimaszewska, której opracowanie przedstawiamy poniżej, aby objaśnić zasady opodatkowywania działalności dotyczącej sezonowego wynajmu pokoi i domków.

Zgłoszenie do ewidencji działalności gospodarczej i opodatkowanie (nadanie NIP) umożliwia wpis do prowadzonej przez Urząd Miejski w Giżycku ewidencji obiektów, świadczących usługi hotelarskie, nie będących obiektami hotelarskimi oraz pól biwakowych na terenie Gminy Miejskiej Giżycko oraz  bezpłatne zamieszczenie oferty w Bazie Turystycznej na www.gizycko.pl.

Podatnicy, którzy zamierzają wynajmować w sezonie pokoje mieszkalne lub domki letniskowe dla turystów mają obowiązek zgłoszenia tego rodzaju usługi do ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez Ministra Gospodarki (od 1 lipca 2011 wniosek CEIDG-1, więcej informacji) - niezależnie od tego czy osiągają dochody np. z tytułu emerytury lub umowy o pracę.  Są też zobowiązani opodatkować takie usługi - według zasad ogólnych ( gdzie nie muszą wcześniej o tym zawiadamiać urzędu skarbowego ) lub w formie ryczałtu ewidencjonowanego ( z obowiązkiem złożenia odpowiedniego oświadczenia urzędzie skarbowym ) lub też w postaci karty podatkowej ( po złożeniu wniosku o zastosowanie tej formy opodatkowania ).

1. Opodatkowanie usług krótkotrwałego zakwaterowania według zasad ogólnych

Podstawą opodatkowania według zasad ogólnych jest dochód - aby go ustalić należy od otrzymanych faktycznie przychodów z usług odjąć koszty jego uzyskania, czyli wydatki związane z lokalem.

Od dochodu ustalonego w powyższy sposób podatnik powinien w 2011 r. zapłacić  podatek według skali progresywnej ze stawkami 18 i 32 proc. Zaliczkę na podatek należy ustalać co miesiąc samodzielnie i wpłacać ją do właściwego urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Stawka 18 proc. obowiązuje obecnie do dochodu w wysokości 85.528 zł w roku kalendarzowym - znając realia naszego terenu, praktycznie większość osób uzyskujących emerytury ( i wynagrodzenia do wysokości przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej ) oraz uzyskujące dochody z wynajmu sezonowego kilku pokoi, zmieszczą się w pierwszym progu podatkowym.

Np. podatnik wynajmuje trzy pokoje dwuosobowe w cenie 45 zł za dobę od osoby, w lipcu po raz pierwszy gościł pięć osób przez trzy tygodnie i uzyskał przychód z tego tytułu w wysokości 4.725,- ( 45 zł x 5 osób x 21 dni ) a koszty tych usług w tym miesiącu wyniosły 625 zł ( np. energia elektryczna, wywóz śmieci itp. ), osiągnął więc dochód w wysokości 4.100 zł ( 4.725 zł - 650 zł ), zaliczka na podatek wynosi w tej sytuacji  182 zł ( zgodnie ze skalą podatkową: 4.100 zł x 18% - kwota zmniejszająca podatek tj. 556,02 zł = 181,98 zł co po zaokrągleniu do pełnych złotych wynosi 182 zł ) i należy ją wpłacić na rachunek urzędu w terminie do 20 sierpnia. Należy jednak pamiętać, że kwotę zmniejszającą podatek stosuje na zasadach ogólnych tylko raz, a np. w przypadku emerytów będzie ona zastosowana w rozliczeniu rocznym PIT- 40 i w efekcie kwota 556,02 zł najprawdopodobniej "wróci" i wystąpi po rozliczeniu całego roku jako podatek do zapłaty.

W trakcie roku podatkowego podatnicy opłacający podatek z usług na zasadach ogólnych nie muszą składać żadnych deklaracji. Po zakończeniu roku podatkowego są zobowiązani natomiast złożyć do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT-36). W zeznaniu tym należy wykazać i zsumować dochód tego rodzaju wynajmu a także pozostałe osiągnięte przez podatnika dochody opodatkowane według skali podatkowej ( np. ze stosunku pracy, emerytury ).

Przy tej formie opodatkowania, jeśli przedmiotem usług jest składnik wspólnego majątku małżonków, można skorzystać z prawa do rozliczenia całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich. Oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego przez jednego z małżonków należy złożyć we właściwym Urzędzie Skarbowym, w przypadku najmu sezonowego najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności.

2. Opodatkowanie usług krótkotrwałego zakwaterowania w formie ryczałtu ewidencjonowanego

Przychody z sezonowego wynajmu pokoi lub domków letniskowych można opodatkować również w formie ryczałtu. Warunkiem o jest tu złożenie oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania we właściwym urzędzie skarbowym.

Na wybór formy opodatkowania podatnicy mają czas:
- do 20 stycznia roku podatkowego, lub
- w przypadku podatników rozpoczynających najem np. w sezonie letnim nie późnie niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu.

Wybór tej formy ma charakter stały. Oznacza to, iż w kolejnym roku podatnik chcący dalej korzystać z tej formy opodatkowania nie musi składać ponownego oświadczenia.

Stawka ryczałtu dla usług krótkotrwałego zakwaterowania wynosi  17 proc. niezależnie od wysokości uzyskiwanych przychodów. Podatnicy opodatkowujący swoje przychody w formie ryczałtu muszą prowadzić ewidencję przychodów - postać ewidencji może przyjąć zwykły zeszyt, który nie wymaga żadnego potwierdzenie lub zgłoszenia w urzędzie.

W przypadku prowadzenia ewidencji dla potrzeb krótkotrwałego wynajmu sezonowego, zapisów należy dokonywać w porządku chronologicznym, nie później niż do dnia 20. każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Jeśli przedmiotem usług jest składnik majątku małżeńskiego, a małżonkowie chcą, by przychód ten był w całości rozliczany przez jednego z nich, to powinni złożyć w tej sprawie oświadczenie w urzędzie skarbowym. Podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20-go następnego miesiąca. W przykładzie opisanym wyżej ( przy zasadach ogólnych ), gdy podatnik uzyska przychód w lipcu w wysokości 4.725 zł, to jest zobowiązany w terminie do 20-sierpnia uiścić zaliczkę na zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 803 zł ( 4.725 zł zł x 17 % = 803,25 zł tj.po zaokrągleniu do pełnych złotych - 803 zł)

Po zakończeniu roku podatkowego należy w tym przypadku złożyć zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu w terminie do końca stycznia roku następnego ( PIT-28 ). W zeznaniu tym ujmuje się wówczas przychody wyłącznie z najmu. Dochody z emerytury czy z umowy o pracę są rozliczne na dotychczasowych zasadach do końca kwietnia. W przypadku emerytów nie osiągających innych dochodów opodatkowanych na zasadach ogólnych rozliczenia dokonuje organ emerytalny.

Największą zaletą opodatkowania przychodu z najmu w formie zryczałtowanej jest niższa stawka podatku ( 17 % ), największą wadą - brak możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o koszty, np. zużytej energii elektrycznej, drobnych remontów,  ubezpieczenia.

3.  Opodatkowanie usług krótkotrwałego zakwaterowania w formie karty podatkowej

Sezonowy wynajem pokoi może być opodatkowany również w postaci karty podatkowej, jeżeli łączna liczba pokoi nie przekracza 12. Jest to bardzo wygodna forma opodatkowania. Podatnicy są tu zwolnieni od obowiązku prowadzenia ksiąg, składania zeznań podatkowych, deklaracji o wysokości uzyskanego dochodu oraz wpłacania zaliczek na podatek dochodowy.

Z aktualnie obowiązujących przepisów wynika, że miesięczna stawka karty podatkowej w miejscowości o liczbie mieszkańców powyżej 20.000 osób waha się w granicach 202 - 408 zł. Stawka ta dotyczy działalności przy zatrudnieniu nie więcej niż dwóch pracowników lub dwóch pełnoletnich członków rodziny, nie wyłączając małżonka. O właściwej stawce zdecyduje naczelnik urzędu skarbowego w decyzji wydanej na podstawie wniosku podatnika ( PIT-16 ) o
zastosowaniu opodatkowania w tej formie.

W przypadku Urzędu Skarbowego w Giżycku:
- zaliczki na podatek dochodowy zarówno na zasadach ogólnych jak i w formie ryczałtu należy wpłacać na rachunek: NBP O/Olsztyn nr 74101013970010102223000000,
- wpłaty z tytułu karty podatkowej na rachunek: NBP O/Olsztyn 68101013970010102227000000.
Należy pamiętać by na dowodzie wpłaty oprócz swojego imienia i nazwiska podać nr NIP oraz tytuł wpłaty np. PIT-28 za 08.2011.
Oprócz zaliczek na podatek dochodowy podatnik ( osiągający dochody z tytułu np. z emerytury lub umowy o pracę ) ma obowiązek uiszczać do ZUS również składkę zdrowotną. Miesięczna składka w 2011 r. wynosi 243,39 zł. Podlega
ona odliczeniu ( w wysokości 209,58 miesięcznie ) od należnej zaliczki na podatek we wszystkich wymienionych formach opodatkowania.

Opracowanie: Alicja Klimaszewska, naczelnik Urzędu Skarbowego w Giżycku, lipiec 2011